Affitto spazi condominiali: Guida Completa su Regole e Limiti Legali
- Bozzolan Alessandro
- 15 dic
- Tempo di lettura: 3 min
Nel contesto immobiliare e gestionale, la domanda su come monetizzare o regolarizzare l'uso di aree inutilizzate è sempre più frequente. In particolare, la richiesta di utilizzare cortili, aree scoperte o locali come posti auto o moto solleva interrogativi importanti.
Questa guida completa analizza la normativa e i passaggi pratici per l'affitto spazi condominiali comuni, chiarendo quando è lecito, quali maggioranze servono e come gestire i proventi.
Affitto spazi condominiali: La Proprietà e il Consenso Assembleare
La base di partenza per l'affitto spazi condominiali risiede nel Codice Civile. Gli spazi comuni (come cortili, androni, aree di manovra, locali comuni) appartengono a tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà (art. 1117 c.c.).
Questo principio ha una conseguenza cruciale: nessun singolo condomino o amministratore può disporre autonomamente dell'area.
L'affitto di un bene comune è considerato un atto di gestione straordinaria. Pertanto, per concedere in locazione un'area a un condomino o a un soggetto esterno è indispensabile una specifica autorizzazione.
Maggioranze Necessarie per Deliberare l'Affitto Spazi Condominiali
Per poter procedere legalmente con l'affitto spazi condominiali, l'assemblea deve adottare una delibera chiara. Le maggioranze richieste sono quelle stabilite dall’art. 1136, comma 5, c.c. per gli atti di straordinaria amministrazione, che prevedono:
Maggioranza dei partecipanti al condominio (teste);
Almeno due terzi del valore dell’edificio (millesimi).
La delibera deve specificare in modo inequivocabile:
Elemento | Dettaglio Obbligatorio |
Oggetto | Descrizione esatta dello spazio concesso (es. "porzione di cortile di 12 mq"). |
Durata | Il termine del contratto di locazione. |
Canone | L'importo concordato. |
Locatario | Se si tratta di un condomino o di un terzo estraneo. |
Chi Può Locare gli Spazi Comuni e Come Gestire i Proventi
Una volta ottenuta l'approvazione assembleare, è importante definire i limiti e la destinazione economica dell'operazione.
È Possibile Affittare lo Spazio a un Soggetto Esterno al Condominio?
Sì, l'affitto spazi condominiali può avvenire anche a favore di terzi estranei, ma questa decisione richiede una cautela ancora maggiore. L'assemblea deve approvarlo espressamente, ma l'uso deve rispettare tre condizioni fondamentali:
Non compromettere la sicurezza, il decoro o la destinazione dell’area.
Non limitare in modo significativo il diritto all'uso del bene comune da parte degli altri condomini.
Non contravvenire a eventuali divieti espliciti presenti nel Regolamento Condominiale di natura contrattuale.
Se l’affitto crea disagi o limitazioni, la delibera può essere impugnata.
A Chi Spettano i Proventi dell’Affitto?
Il canone incassato, essendo frutto della locazione di un bene comune, spetta a tutta la collettività condominiale. Il ricavato deve essere:
Incassato dal Condominio.
Ripartito tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, salvo diverse disposizioni del regolamento.
L'assemblea può anche deliberare di destinare tali somme alla copertura di spese condominiali ordinarie o alla costituzione di un fondo comune.
FAQ sull'Affitto Spazi Condominiali
Qui rispondiamo ai dubbi più comuni sull'uso e l'affitto spazi condominiali come posti auto o moto.
L’Amministratore può concedere l’affitto senza l’Assemblea?
No. L’amministratore agisce solo in esecuzione delle delibere assembleari. Un contratto di locazione firmato dall’amministratore senza preventiva autorizzazione è annullabile e può esporre l'amministratore e il condominio a responsabilità legali.
Cosa succede se un condomino usa uno spazio comune senza autorizzazione?
Se uno spazio viene stabilmente utilizzato come parcheggio senza autorizzazione assembleare, gli altri condomini possono diffidare l'utilizzatore, chiedere l'intervento dell'amministratore o, in caso di persistenza, ricorrere al Giudice per far cessare l'uso illegittimo che impedisce il pari utilizzo agli altri.
Il Regolamento Condominiale può vietare l'affitto?
Sì. Se il regolamento (soprattutto se di natura contrattuale) contiene clausole che vietano espressamente l’uso degli spazi comuni come parcheggio o ne limitano la destinazione d'uso, la delibera assembleare per l'affitto potrebbe non essere sufficiente e la clausola contrattuale prevale.
Aspetto | Regola Chiave | Conseguenza Inadempimento |
Autorizzazione | Obbligatoria delibera assembleare (2/3 millesimi). | Annullabilità del contratto e responsabilità. |
Proventi | Ripartiti per millesimi (salvo delibera differente). | Rischio di contestazione sulla ripartizione. |
Amministratore | Agisce solo su mandato assembleare. | Non ha potere autonomo di locazione. |
In conclusione, l'affitto spazi condominiali è una procedura fattibile ma complessa, che richiede sempre la massima trasparenza e il rigoroso rispetto delle maggioranze legali e delle clausole condominiali preesistenti.
